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招商蛇口“去地产化”进行时 “蛇口模式”异地复制加速

在2015年即将结束之际,招商蛇口工业区吸收合并
招商地产即完成“招商蛇口”上市,公司从原有相对单纯的房地产开发,变为社区开发运营与园区开发运营两大板块并重的房企(此外,游轮产业建设与运营营业为
招商蛇口第三大板块,2015年营收贡献占比仅为0.67%,故忽略不计)。

以“城市综合开发和运营服务商”的全新身份重回A股资本市场近4个月后,3月28日晚间,招商蛇口公布了重组上市后的首个年报。

3月28日晚间,招商蛇口公布上市后的首个年报:2015年合约销售金额575.8亿,同比增长12.79%,完成销售面积347.45万平方米,较去年同期下降4.62%;营业收入、上市公司股东净利润分别增长了13.41%和51.36%。

2015年,招商蛇口全年实现营收492.99亿元,净利润68.93亿元,实现了挂牌时“2015年净利润不低于62.4亿元”的承诺。

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从招商地产到招商蛇口,从000024到001979,这艘有着“招商血脉,蛇口基因”的千亿级航母的目标清晰且坚定,即再次以开发蛇口工业区为起点,实现二次转型。在这个过程中,加大园区和游轮业务的发展、实现“去地产化”将成为横亘在招商蛇口面前的首要命题。

从招商蛇口首发年报看数字靓丽,我认为并不能简单将功劳归于央企的合并重组,2015年市场火爆,特别是深圳市场持续火爆,才是其营收、净利高增长的主要原因。进入2016年重点城市政策收紧、同时面临重组后阵痛的招商又将何去何从?

招商蛇口董事兼总经理许永军曾表示,在未来的三五年内,招商蛇口将以传统的地产为基础,把地产的收入从70%左右降低到60%,园区则从目前的20%左右提升到30%-40%,游轮产业从3%-5%提升到10%。“园区这三年发展好了以后会为未来的七八年创造巨大的财富,游轮则能带动各种人气,带动商旅、城市。”

1、工业园区地和商品房完全两回事

园区开发成利润主引擎

据不完全统计,招商局在蛇口拥有建面110万平方米的持有物业,包括30万平方米厂房,80万平方米为写字楼、商铺等;除此之外,招商局在蛇口还拥有规
划建面170万平方米的太子湾邮轮母港综合体项目,以写字楼、商业用地为主,兼有仓储、港口码头及少部分住宅,还拥有占地100多万平方米的旧工业厂房及
员工住宅,这些旧工业厂房及住宅未来均存在升级改造为商住用地的可能。

年报显示,招商蛇口2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%,主要受住宅销售和园区运营利润大增的影响。

可以看出,本次合并重组后纳入招商蛇口的土地,基本上以工业用地、物流用地及港口为主,其价值与住宅用地相距甚远;而要完成蛇口地主庞大的土储资源变性
需要长期分批次、分步骤地变更土地性质,而这个过程本身就异常艰难,需要和政府各个部门“过五关斩六将”,绝非一蹴而就。

2015年,招商地产启动重大无先例重组,由招商蛇口发行A股换股吸收合并招商地产并向8个特定对象,以锁定价格方式发行股份以募集配套资金118亿元,重组之后于深交所挂牌上市。重组完成后的招商蛇口不局限于房地产业务,而是成为一家以“产、网、融、城一体化”为运营模式的综合城市运营服务商,同时将业务划分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大业务板块。

2、园区开发与运营当前占比较低

报告期内,三大板块营业收入占比分别为85.18%、14.15%、0.67%。其中,以房地产开发销售业务为主的“社区开发与运营”板块,仍是招商蛇口目前的主要收入来源。根据招商蛇口公告,社区开发与运营板块的收入为419.26亿元,占总营业收入的85.18%,同比去年增长2.09%。得益于此前招商地产的发展,招商蛇口现阶段已布局全国33个城市,开发项目近200个。

企业公布资料显示,合并重组后的招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,下属分为“园区开发与运营、社区开发与运营、游轮产业建设与运营”三大业务板块。

招商蛇口财务总监黄均隆在3月29日的2015年度业绩说明会上透露,营改增实施对公司社区开发销售业务板块的利润影响在2016年、2017年甚至是2018年实质是利好,因为项目开发周期一般需要两年或以上(只有别墅类产品的开发周期低于两年,但该类产品很少),因此,2016年、2017年前利润结转项目肯定需要在2016年4月30日前已经取得了施工许可证,公司有选择简易征收的权利。

受益于蛇口区域价值提升,园区运营毛利率为47.04%,近乎社区运营毛利率的两倍;但从2015年营收贡献占比看,社区开发与运营、园区开发运营、游轮产业建设与运营分别占比85%、14%和1%,园区开发运营收入远低于社区开发运营收入。

作为整体上市后的业务新重点,园区开发与运营板块的收入同比增长了69.62%,收入为69.64亿元。虽然占营业收入比重仅14.15%,但值得注意的是,招商蛇口的利润增长正是主要得益于园区开发业务的拉动。招商蛇口园区运营毛利率为47.04%,同比上升27.55%,是社区运营(毛利率23.57%)的两倍。

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在招商蛇口董事长孙承铭看来,园区开发之后的产业运营非常重要,是核心能力的体现。随着“去地产化”的进行,园区开发在2016年或将拥有更大比重。

3、组织结构变化与人员调整需要时间

招商蛇口在公告中提及,目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区开展业务,其中最成熟的是蛇口区域,2015年收入的增长主要来源于该区域经营性物业销售收入及配套业务收入的增加。接下来,招商蛇口将在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制,以进一步加快园区开发业务的发展。

两家公司合并尤其是两家国有企业的合并尤其复杂,组织架构和人员调整避免不了。另外从目前选的一把手是之前任职招商局物流集团有限公司总经理徐永军,从
招商局系统其他板块平调入主招商蛇口总经理,没有房地产经验,需要学习与适应的过程。除此之外,下面相关团队的架构重组和人员调整、磨合适应也要有较长过
程,这必然对当前业务有一定的影响。

撬动前海

4、 重组之后的业绩承诺短期不是动力而是压力

按照招商蛇口的五年规划,预计公司2017年净利润可能突破100亿元。孙承铭曾在接受媒体采访时表示,释放土地资源储备是达到利润目标的一个重要手段。

根据盈利预测,招商局蛇口吸收合并后,2015-2017年合并后备考归属母公司净利润分别为66.8亿、84亿、102.1亿元,增速分别为27%、
26%和22%,招商局集团对盈利预测给予差额补偿承诺,2015年备考口径归属上市公司股东的净利润为68.93亿,实现了挂牌时的盈利承诺。但对于重
组后的新公司来说,实现业绩的增长并非一日功夫,特别是2016年市场开始调整变化,市场也不可能一直像15年和16年初一直高歌猛进,这些调整都会直接
影响招商业绩,而在业绩承诺下,为了短期能够达标,也许会牺牲中长期战略,短期压力远大于动力。

年报显示,目前招商蛇口在前海蛇口拥有500多万平方米的土地储备,其中蛇口片区已开发建设面积为204.11万平方米,在建面积5.59万平方米,尚未开发建设面积30.44万平方米;此外,太子湾和前海片区分别有46.28万平方米和242.86万平方米的面积尚未进行开发。

5、热点城市火爆之后的调整可能会影响企业业绩

另一方面,整体并入招商局的中国外运长航集团有限公司(以下简称“中外运”),在全国有约1300万平方米的仓储用地,大多位于一、二线城市的核心地段。

cric数据显示,招商2015年销售收入贡献占比超5%的城市分别为,深圳、苏州、北京、上海、南京、武汉,其他城市贡献占比仅为35%,招商对热点
城市特别是深圳(收入贡献占比达到1/4)依赖度较高。而今年3月以来,为防止楼市过热与房价过快上涨,抑制投资投机性需求为楼市降温,苏州、上海、深圳
等一二线热点城市相继出台了楼市调控新政,政策对市场的影响不可忽视。如果市场给力,2016年招商蛇口可能成为千亿企业竞争者之一,而一旦市场滑坡则
2015年取得的成绩也不一定可以保住。

据统计,招商蛇口合计在手的土储规模超过2800万平方米,土地资源评估价值8900亿元。

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集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身的前海蛇口自贸区,是招商蛇口实现二次转型的起点。许永军表示,未来公司会加快前海项目的开发与建设,做好产品规划,提高总体价值。

因此,我认为招商蛇口实际是当前最具潜力的房企,拥有最好的土地资源和集团优势,一旦理顺则增长速度惊人,当然前提是内部的调整越快越好,外部市场环境影响越小越好!

2015年,招商蛇口启动了前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目—前海自由贸易中心一期的建设。据介绍,公司2016年的工作重点是完成前海土地整备的谈判,以加速该项目的建设。随着整合的推进,公司深圳区域最强的团队已全面负责该项目,拟将其建成以新型贸易、创新金融和供应链管理为核心的国际化自由贸易及展示交易中心、产城融合示范区和深港联动示范基地。

招商蛇口2016年的另一个工作重点是,推进太子湾启动区一期的建设,实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。作为招商蛇口的潜力开发板块,邮轮运营板块现阶段主要为蛇口客运码头及迅隆船务的业务收入。

按照规划,招商蛇口将2016年全年房地产的销售目标定格在650亿元,计划新开工面积410万平米、竣工面积450万平方米。这意味着,传统房地产开发业务在短时间内仍将占主导位置,而招商蛇口在实现社区开发、园区开发和邮轮均衡发展的最理想状态还有很长一段路要走。

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