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【金沙国际唯一官网网址】上实城开:嫁接城市梦想 淬炼专业精神

(原标题:上实城开:嫁接城市梦想 淬炼专业精神)

  ■中国房地产报记者 邱桂奇 上海报道

21年厚积薄发,真正值得骄傲的不是荣耀光环,而是21年沉淀的资产和未来运营的价值,以及由此折射出的发展张力与国际眼域。并且,将构筑出另一种成就!9月8日,上实城开商业成立一周年暨品牌互动分享及商业项目推荐会的活动间隙,我们采访了集团领导周燕女士,透过她娓娓道来的“三观”,我们更能清晰感受到上实城开那份执着的商业梦想。

  相比前两年在房地产市场上的高调发声,上实城开董事长倪建达除了在业绩发布会,鲜有在公开场合发言,上实城开在短时间内消失在公众的视线。

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  一位熟悉上实城开的业内人士告诉中国房地产报记者,收购中新地产之后,上实城开面临巨大的历史遗留问题,其中包括债务、企业定位、项目纠纷等。近三年来,上实城开的主要精力都被牵扯进去,同时,房地产市场也在近三年来变幻莫测,上实城开也在积极调整战略,以适应未来发展。

对话嘉宾: 上海实业城市开发集团有限公司副总裁 周燕

  上实城开前身为中新地产,由上实控股于2010年6月收购其45.02%股份,并完成公司更名及整合。倪建达告诉中国房地产报记者,“上实城开已制定三年发展规划,未来在区域布局上将呈现以上海为中心,形成集沿海、沿江两线,长三角、环渤海、中西部二三线城市的‘一心、两线、三圈’的‘弓形’布局。”

采访时间:2017年9月8日

  倪建达表示,2014年,上实城开解决了收购中新地产的遗留问题,经过一系列的资产组合,公司业绩已经实现扭亏为盈。未来,上实城开将尽快退出三线以下城市,选择性退出三线城市,并加大一二线城市经营性物业的持有。

观点集萃:

  三年蛰伏

1、商管中心、资管公司双“管”齐下 助力产品品牌与管理品牌的双向提升

  从2010年收购中新地产,上实城开就开始一系列的重组和资产剥离动作。出售了成都公园大道项目全部股权,退出上海徐家汇中心项目,并以此置换了上海徐汇区另外四幅商业地块,不久后,再度宣布出售上海城开中心25%股权。

上实城开设立商管中心、资管公司两大功能分支,商管中心主导产品线规划、品牌输出、平台资源及上下游整合,资管公司负责法人主体化招商与运营,两个分支,横纵联动,提供系统化的商业解决方案。通过探索出一条嫁接城市运营商、淬炼专业精神的特色化发展路径,最终实现产品品牌与管理品牌的双向提升。

  实际上,收购中新地产后,该公司用了差不多三年半的时间去整理。在此期间,上实城开没有机会去获取新的项目,甚至在2012年该公司还是一个亏损的企业,这无疑影响了其在一二线城市的发展。

2、“三线并进”+“三位一体”+“三大计划” 上实城开用“3个三”成就梦想

  在过去的三年整合中新地产的时间里,作为掌门人的倪建达有颇多感慨。他表示,中新地产作为一个上市公司,在管理体制和企业自控上有很多不足,上实城开在过去的三年中,花了大量时间去梳理和重组,对相关的项目进行改造和重启,包括人员的调整,包括管理模式的调整,现在公司运营趋于正常,也走上健康的轨道。不过,虽然这个公司已趋于正常,但绝对还不算一个成功的公司。

上实城开商业拥有三大主力产品线,即:U center城开中心系、U
plaza优享+系、城市更新系,确保商业项目开发运营的专业化、规范化、制度化;同时构建信息、资源、品牌集中化管理模式,提升资产价值;通过城·池、城·墙、城·智“三大计划”勾勒全国商业版图,发力存量资产,致胜“后开发时代”。

  整合之后,上实城开的房地产开发项目主要分布于上海、北京、天津、重庆、成都、长沙、无锡、昆山等一、二线城市。上实城开目前自上海的最重要的两个储备项目位于上海闵行区,莘庄地铁上盖项目和南方商城附近的城开中心项目,均为大型城市综合体,合计体量超过70万平方米,均为2010年摘得。

以下是对话实录

  经过一系列的股权腾挪和资产处理,一方面上实城开获得了相对高的利润和稳定的现金流,另一方面,上实城开现有资金及日后收益将足以应付目前营运资金及未来发展的需要,为加快现有项目的发展及获取新项目创造有利条件。

提前布局主动持有

  不过,已经处理好“历史遗留问题”的上实城开,正在面临的另一个难题,就是在母公司上实系中,与上实发展的同业竞争和资源分配问题。

Q:本次活动的主题是“城·就梦想”,请谈一谈上实城开取得的发展成就和资产现状?

  上实控股的一位高层称,在香港,一家上市公司旗下有两家上市公司做类似的业务是很普遍的,上实并非特例。

A:上海实业城市开发集团有限公司(股票代码:0563.HK,以下简称“上实城开”)由上海实业集团旗舰企业——上海实业控股有限公司(股票代码:0363.HK,以下简称“上实控股”)控股,于香港联交所主板上市。

  “严格来讲,上实城开与上实发展没有形成直接的竞争,它们拿地的区域是不同的。当然在某些地方有共同的项目,但这几年随着我们不断地调整,这个现象已经不存在了。”倪建达告诉中国房地产报记者。

上实城开以中国房地产开发、不动产运营等综合业务为主要投资方向,系上海实业集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一。目前上实城开已经建成的商业、办公运营面积约95万平方米,覆盖上海、北京、重庆、西安、沈阳、天津、无锡、昆山、深圳等全国9大城市10余个项目。未来3-5年,还有约100万平方米的商业面积即将竣工,其中就包括徐汇滨江城开中心、TODTOWN天荟、城开YOYO、西安优享+等明星项目。集团现有不动产持有量加上未来开发量,规模已积累到一定当量,这也使得集团战略开始重视向商业运营的方向进行转变,并且以上海等一线城市为主加大不动产持有。

  由于历史原因,上实系旗下的房地产业务在此之前比较分散,上实控股和上实城开两家H股上市公司、A股的上实发展、未上市的上海城开都有地产业务,且这些公司的房地产业务都存在不同程度的重叠和交叉现象,导致上实系无法发挥协同效应。

Q:能否跟我们详细阐述一下“由住转商”背后的企业发展战略?在您看来,持有型商业具有怎样的战略意义?

  倪建达表示,上实城开目前还是按照既定目标前进,上实城开从一开始就是在市场中拼杀的企业,市场的适应能力绝对不输给任何一家房企。“我们今后的目标是回归一、二线城市,大家都没有走出去的时候,我们走出去了,大家都走出去的时候,我们就应该走回来。”

A:我们知道,商业地产的发展经历了自然萌发、主动开发、同质化迸发等不同阶段,时至今日,全国范围内的结构性供应过剩以及一线城市新增供应量少,成为影响未来发展的重要命题。无论是通过“提前布局”规避区域扩张所带来的风险,还是以“主动持有”锁定存量市场尤其是一线城市更新契机,上实城开商业面对现实做出选择,都走在了前面。

   路线及产品调整

国家政策对开发类的限制、对持有型的要求与租赁类增加,也意味着资管时代已经到来,这就对商业运营提出了新的要求。

  实际上,在过去的三年整合时间里,上实城开也进行了战略的调整。倪建达认为,上实城开的主要机会在于对一二线城市的深耕,上实城开的优势并不在于新型城镇化带来的发展机会,特别是上实城开这样以大城市为发展背景的企业,新型城镇化只能作为发展的补充,而不是核心竞争力。基于此,上实城开做出了全面退出四线城市,选择性退出三线城市的战略调整,把重心集中在一二线城市,并逐步加大商业物业的持有比例。

上实城开未来将大力推进“住宅开发+商业运营+城市服务+产融协同”四大发展战略的落实,以住宅与商业地产作为两大战略核心,在深耕住宅地产开发同时,加强对一二线城市商业地产投入,并以商业地产为基点,衍生出一系列全新增长点,实现集团更稳健发展的战略愿景。以万源城为例,上实城开于2017年8月将万源A街坊地块收入囊中,计划开发为低密度商业综合区。此举不仅体现了集团的实力,更表明了未来加码持有型商业的决心,最终也为发展15年的万源城画上了一个圆满的句号。未来在上海西南片区还有拿地规划,充足的土地资源储备和多项目运营深耕,必将捍卫企业在区域板块内的领头羊地位。

  资料显示,上实城开目前已经进入上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安、深圳、珠海、长沙、昆山、无锡、三河等12座城市,涵盖长三角、珠三角、环渤海以及西部地区,形成全国化布局。

Q:纵观行业发展,销售型商业和持有型商业均大有人在,上实城开有何“杀手锏”?

  金英证券香港零售部副总监李韵仪认为,上实城开有独特的优势,包括地理位置优越、发展潜力大以及财务状况稳健。首先,集团持有的土地储备主要位于一线城市,以去年销售额计,上海及西安已分别占整体的64.2%及25.1%。截至去年底,长三角地域占其土地储备逾60%,由于长三角地区近年来楼市呈现供不应求情况,楼市价格抗跌力较强,故集团未来销售及其销售作价具保证。

A:上实城开设立商管中心、资管公司两大功能分支,横纵协同,为商业地产开发及招商运营提供一套系统的商业解决方案。商管中心主导产品线规划、品牌输出、平台资源及上下游整合,资管公司负责具体招商与运营。如位处徐家汇繁华核心的天钥桥路项目——城开YOYO,正是因为精准的商业定位、科学的空间规划以及商业资源的跨界整合,目前签约率已高达70%,未来将被打造成为“都市文化先锋集萃地”。这正是上实城开商管中心、资管公司双“管”齐下的结果,也是城市核心传统商业改建升级的一次先锋探索。

  财务状况方面,集团去年负债比率仅为41.3%,较同业平均数为低。而管理层亦表示,鉴于集团所有土地款项均已全数缴清,故毋须“以价换量”,并积极采取更灵活的销售策略。

集中专业化大资管

  由于2014年的市场变幻莫测,上实城开的策略是“住宅与商业物业并举,销售与持有经营并重”,加大对商业地产的投资力度,尤其是核心区域商用物业持有经营的业务比重。同时,加强对市场的研究和开拓,抢占市场机遇,瞄准一、二线城市人口增长及新婚家庭的住房需求,透过灵活的销售策略大力推广小户型住宅,策略性控制推盘节奏,使项目平均售价普遍上扬。

Q:中房数据日前发布的“商业地产百强排行榜”中,上实城开商业跻身50强,同时斩获“十大成长性商业企业”、“十大创新型商业地产企业”。在您看来,这些荣誉的取得与哪些因素密切相关?

  2014年,上实城开土地储备共有23个项目,分布在12个城市,未来可售建筑面积约759万平方米,为企业今后销售提供强大动力。

A:从被动建设到主动开发,从委托、放手管理到集中优化管理、专业化资产管理,城开商业探索出了一条特色化发展路径。我们目前在做的有:规范商业产品线、实现数据化管理、建立招商平台资源、建设人才队伍梯队,最终实现产品品牌与管理品牌的双向提升。起步虽然不算早,但也不算晚。

  上实城开相关人士对中国房地产报记者表示,随着城市化进程持续,一二线城市人口密度不断上升,首次置业需求与日俱升;加上收入增加,对居住环境的质素要求相应提高;地方政府放开限购更会刺激对大型或改善性住房的需求,这些都有利于上实城开专注发展长三角地区及沿海城市的长远策略。

Q:说到产品品牌,上实城开的产品线是如何划分的?不同产品线的特征是什么?又有哪些代表性项目?

  “上实城开会紧贴市场的步伐发展。随着多个在建商业项目于未来数年陆续竣工,上实城开将进一步增加商业楼宇及投资性物业的收入占比,以增加企业的稳定现金收入及多元发展。此外,已启动的上海自由贸易区,带领区内商业踏上新台阶,刺激上海市对商业以至房屋用地的需求。”倪建达表示。

A:城开商业因城施策、因地制宜,坚持以项目特征为基点、以目标客群为导向、以业态布局为依托,建立可复制的商业运营模式与高效管控手段,打造灵活、精确的产品线体系,确保商业项目开发运营全流程的专业化、规范化、制度化。

  90分考验

目前城开商业拥有三大主力产品线,即:Ucenter城开中心系、Uplaza优享+系、城市更新系。

  翻开上实城开近一年多的报表可以看出,公司在加大非住宅类的投资力度,其投资的比例上升较快,但从销售收入的比例分配来看,住宅销售比例仍然占较大比重。但是从未来的规划来看,未来三年,上实城开持有的商业物业将占较大比重。从上实城开已有的商业项目分类看,主要以商业零售、办公及酒店为主。据倪建达介绍,办公楼项目作为上实城开的成熟开发商品,比例会越来越高。

城市综合体-城开中心系:从上实城开全部的项目性质来看,城开中心是大中型城市商业综合体项目的统称。目前来看,公司所拥有的项目体量、产品档次、商业能级,均处于所在城市区域的领先地位。现代风尚建筑风格,多元商务功能融合,致力于打造时尚潮流聚集地、最商业的世界领地。代表项目有上海徐汇滨江城开中心、无锡城开中心、沈阳城开中心、重庆城开中心等。

  “对于上实城开而言,做商业并不是强项,因为上实城开过去都是以住宅销售为主,很少涉及商业,不过近三年来,上实城开积累了一些商业地产方面的人才。在上实城开的策略中,合作也是其中重要的一个环节。”一位业内人士告诉中国房地产报记者。

生活综合体-U plaza
优享+系:公司将旗下社区型商业及部分商办、酒店混合的中小体量商业项目,统一纳为“生活综合体”范畴,并命名为U
plaza
优享+。旨在构筑非核心商务区,有品味有温度有腔调,符合80-90后的生活方式的生活圈。代表项目有西安优享+、上海闵行优享+、城行优享+等,其中西安优享+项目已于2017年9月12日盛大开工,预计2019年4月正式开业。

  “所以我们会找拍档来一起开发。莘庄项目我们就找了新鸿基地产合作。对上实城开来说,更重要的是在传统商业与现代业态的结合中如何找到盈利增长点。对上实城开的考验是,能否做到90分,而不仅仅是60分。”倪建达告诉中国房地产报记者。

城市更新系:在以上海为重点的核心城市的核心地段,尤其是成熟的商务、商业中心,我们还拥有诸多极具特色和标签性的城市更新、旧城升级及合资项目,如:以“全球贸易专业服务平台”为定位的上海世贸商城,采用TOD开发的“空中之城”TODTOWN天荟。以都市文化创意为特色的主题型先锋项目城开YOYO,则因其天赋优越和独特的商业模式而备受瞩目。城开YOYO项目为一幢7层独立建筑,其中1-4F是精致商业空间,涵括了知名餐饮、时尚精品及创意潮物;5-7F是联合办公空间,国内知名联合办公品牌People
Squared已签约入驻。P2将在城开YOYO引入THouse音乐空间旗舰店,由殿堂级音乐人郑钧担任首席架构师,为年轻的音乐人和潮人提供办公和孵化服务。

  上实城开2013年中报显示,公司旗下现有的24个项目中,仅两个纯住宅项目,其余多数是含商业、办公或者酒店的综合项目,还有部分纯商业办公项目。

Q:上实城开在“管理品牌”打造方面有什么成功经验?

  毫无疑问,今后商业地产竞争将是“贴身肉搏”的惨烈竞争,特别是在一线城市,对于上实城开而言,今年加大了对一线城市经营性物业的持有,其中很重要的原因是上实城开所拥有的地块有足够的吸引力。传统商业的核心还是地段,上实城开旗下的几个地块都属于商圈的核心位置。“要做商业地产,必须在人口密集、居住集中,且已被认可的成熟商圈内,这是在惨烈竞争中存活下来的根本。一个商业项目的设计包括运营都很容易模仿,你不可能保持长时间的先进,很短时间就会被人超越,但这个项目所在的位置却是永久性的,这是别人学不来的。”倪建达说。

A:依托集团强大的资金实力与战略眼光,城开商业全力构建专业化的集中管理体系。集中化管理,具体指合作品牌、商业信息、优质资源的集中化整合管理。通过整合内外部资源,提高管理效率,并将商业资产与金融工具相结合,保障长期收益,提升资产价值。

  事实上,对于未来的商业地产而言,复制成功的可能性越来越小,一个项目在某个地方的成功,如果整体移到另外一个地方,有可能马上就“死掉”。“比如徐家汇,新鸿基的那块地,以后一定会成功,淮海路、南京路、陆家嘴在改造升级中无论谁来做商业,都会成功。但真如五角场这些板块的商业量已经趋于饱和,不能说完全没有机会,但竞争压力会很大。”倪建达说。

Q:面对未来,企业持续发展和项目布局的底气和信心来自哪里?

A:既要打造精品,也要保障效率,可持续发展涉及到一系列支撑体系。为此,我们选择张开双臂,创新商业平台,不但借力,更求合力。除通过极为擅长的自主开发,城开商业未来还将依托集团雄厚资金实力与专业团队,通过合作开发、项目收购等多维方式,深度挖掘优质商业地产资源,以更快速度勾勒上实城开商业版图。

具体而言,我们通过“三大计划”勾勒全国商业版图:

以“城·池计划”凝聚一个时代的商业梦想,打通内部、外部,搭建合作品牌库,建立商家资源池。建立平台的商家资源池,与更多优秀商业品牌共享并实践共赢。

以“城·墙计划”挖掘上下游优秀合作伙伴资源,增加盈利点。携手潜力商业品牌,与城开商业项目共成长,延长城开商业产业链,同时联手商业咨询、运营专业平台打造可持续竞争发展力。

以“城·智计划”建立大数据收集分析系统,完善智能化管理和消费者服务,更具前瞻性的视野,打造垂直商业生态圈,辉映未来更宏大商业格局。

存量市场潜力惊人

Q:近年来,“商业地产供应过剩”“实体商业不行了”等负面言论充斥于耳,您对此如何看?

A:无论是从世界范围还是中国本土来看,不动产的资产价值具备良好的成长土壤与上升空间。房地产资本分析公司Real
Capital
Analytics发布的一份分析报告显示,中国已经超越日本和澳大利亚,成为了亚太地区最大的商业地产投资市场。世邦魏理仕发布《全球购物中心发展》报告亦显示,中国依旧是全球最活跃的市场,以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首。

商业地产的快速增长,原因有三:一是中国城市化的发展速度快,200万人口以上的大城市数量成倍增加,对商业地产的需求形成跳跃式的增长;二是受益于中国经济的综合发展,人均收入提高、品质需求提升、消费升级提速;三是发展了很多年的住宅城市群迫切需要配套现代化和综合性的商业项目。以上种种,构成了商业地产发展的强大驱动力,也因此,我对中国的商业地产始终充满信心!

Q:我们知道,您拥有逾二十年地产经验,但并未有划分开发与持有的边界线。您认为有哪些领域蕴藏着商业地产新契机?

A:当房地产迈入“后开发时代”,不只造住宅,购物中心、商业街、写字楼,而是产品从单纯向复合型、跨界的方向发展,而物流仓储、健康养老、教育文创等等的文化消费也引发人们的争论与关注。毋庸置疑的是,营运能力也变成了商业地产发展商的一种核心竞争力。

就一个企业来说,商业地产发展的充要条件,我认为有以下三点:一是宏观经济形势支撑,产业结构优化升级,比如第三产业的持续发展和创新升级;二是存量资产的质量,以及依托于运营的资产优化和档次提升;三是企业的战略聚焦与重视,包括人力、物力与财力的全方位投入。

这三条,我们恰巧都符合了,所以我认为,商业的希望在国企,因为国企的资金成本更低、风控能力更强、资源质量更好,更重要的是,对商业地产回收周期较长的属性也有着更为理性而务实的认知,具备坚持的能力和持有的意愿。

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